신청내용 ...................
변호사님께 법률자문을 구합니다.
[문1] 갑의 대표자인 홍길동의 이 사건 신 건물에 대한 설계변경을 원인으로 한 건축허가변경신청에 의한 시청의 이 사건 신 건물에 대한 건축허가변경인가(이하 “이 사건 건축허가변경인가”라고만 합니다)는 이 사건 구 건물에 대한 재건축결의내용을 변경한 것에 해당되는지요?
이 사건 건축허가변경인가가 재건축결의내용을 변경한 것이라면 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 “집합건물법”이라고만 합니다) 제47조 규정에 의하여 갑의 대표자인 홍길동은 재건축결의를 변경한 내용에 대하여 조합원 5분의 4이상의 동의를 받아야 하는 것인지요?
[문2] 2006. 12. 12.자 이 사건 임시총회결의는 무효인지요?
[문3]이 사건 임시총회결의가 무효라면 갑에 대하여 금전채권을 가지고 있는 질의자는 무자력 상태에 빠져 있는 채무자인 갑을 대위하여 정외 29명과 김선달을 상대로 이 사건 신 건물에 마쳐진 각 등기의 말소등기청구소송을 제기할 수 있는지요?
사실관계는 다음과 같습니다.
- 다 음 -
1. 이 사건 신 건물의 건축주는 갑이고, 시공사는 을이며, 질의자는 2005. 8. 25.부터 갑에 대하여 집행권원이 있는 금전채권을 가지고 있습니다.
---갑은 재건축주택조합으로 비법인사단이며, 갑의 대표자는 홍길동입니다.
2. 1997. 1.경 당시 재건축사업부지(이하 “이 사건 토지”라고만 합니다)상에는 지하1층, 지상3층의 노후 된 연립주택(이하 “이 사건 구 건물”이라고만 합니다)이 건립되어 있었고, 이 사건 구 건물은 21개의 구분 건물로 구성되어 있었으며, 구분소유권자들 중에서 재건축에 찬성한 자는 20명(이하 “조합원 20명”이라고만 합니다)이었고, 나머지 한명(이하 “병”라고만 합니다)은 반대를 하였습니다(이에 갑은 병 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권을 매수하였습니다).
3. 1997. 2.경 재건축사업의 추진위원회는 이 사건 구 건물을 재건축하기 위해서 이 사건 구 건물의 구분소유자들로부터 재건축조합설립동의서를 받기 시작하였고, 1997. 3.경에는 이 사건 구 건물 구분소유자 21명 중에서 조합원 20명으로부터 위 재건축조합설립동의서를 교부받았으며,
1997. 4.경 추진위원회는 갑 조합의 창립총회를 개최한 후 이 사건 구 건물에 대한 재건축결의를 하였고, 1997. 5.경 갑은 재건축사업계획서와 재건축조합설립동의서, 재건축결의서 등을 첨부하여 시청으로부터 주택건설촉진법(이하 “주촉법”이라고만 합니다)상 재건축조합설립인가를 득하였습니다.
4. 한편, 이 사건 토지는 일반상업지역 내에 소재하고 있습니다. 따라서 갑은 시청으로부터 주촉법상 재건축조합설립인가를 득하였으나 이 사건 토지가 일반상업지역내에 소재함에 따라 갑은 시청으로부터 주촉법상 사업계획승인을 득할 수가 없었습니다.
이에 갑은 2000. 2. 10. 이 사건 구 건물에 대한 재건축사업을 위하여 시청으로부터 이 사건 신 건물에 관하여 건축법상 건축허가를 득하였습니다.
---이 사건 신 건물은 건축허가서상 지하3층, 지상 13층으로 26개의 구분 건물로 구성되어 있습니다.
5. 2000. 4. 11. 갑은 을과 이 사건 신 건물에 대하여 공사도급금액을 40억원으로 하는 공사도급계약을 체결하였습니다.
6. 2003. 7.경 갑의 대표자인 홍길동은 이 사건 신 건물에 관하여 설계변경을 한 후, 시청으로부터 건축허가변경인가(이하 “이 사건 건축허가변경인가”라고만 합니다)를 득하였습니다.
---갑의 대표자인 홍길동은 이 사건 신 건물에 대한 설계변경사항에 대하여 조합원 총회로부터 승인을 득하지 아니한 상태에서 임의로 이 사건 신 건물에 대한 설계를 변경한 후, 2003. 7.경 시청으로부터 이 사건 신 건물에 관한 건축허가변경인가를 득한 것입니다.
---2002. 2. 2. 이 사건 신 건물은 건축허가서상 지하3층, 지상 13층의 주상복합아파트로 26개의 구분건물(상가는 5세대, 아파트는 21세대)로 구성되어 있었으며, 지하1층부터 지상4층까지는 상가로, 지상5층부터 지상13층까지는 아파트로 그 용도가 특정되어 있었으며,
건축허가서에 의하여 갑은 지상5층부터 지상 9층까지는 층별 3세대의 아파트를, 지상10층 및 지상 11층은 층별 2세대의 아파트를, 지상 12층 및 지상 13층은 층별 1세대를 건축하여야 하며,
나아가 건축허가서상 이 사건 신 건물의 건폐율은 71.26%이고, 용적율은 548.44%이며,
더 나아가 갑과 을은 2000. 4. 11. 위 건축허가서상의 이 사건 신 건물의 공사규모를 기초로 공사도급금액을 40억원으로 하는 공사도급계약을 체결한 것입니다.
---2003. 7.경 이 사건 신 건물은 이 사건 건축허가변경인가서상 지하4층, 지상14층의 주상복합아파트로 34개의 구분건물(상가는 9세대, 아파트는 25세대)로 구성되어 있고,
지하1층부터 지상6층까지는 상가로, 지상7층부터 지상14층까지는 아파트로 그 용도가 특정되어 있었으며,
이 사건 건축허가변경인가서에 의하여 갑은 지상7층부터 지상 9층까지는 층별 4세대의 아파트를, 지상10층 및 지상 12층은 층별 3세대의 아파트를, 지상 13층 및 지상 14층은 층별 2세대를 건축하여야 하며,
나아가 이 사건 건축허가변경인가서상 이 사건 신 건물의 건폐율은 72.51%이고, 용적률:636.94%이며,
더 나아가 갑과 을은 2003. 8.경 이 사건 건축허가변경인가서상의 이 사건 신 건물의 공사규모를 기초로 공사도급금액을 40억원에서 60억7,200만원으로 하는 공사도급변경계약을 체결하였습니다.
---그렇다면 이 사건 건축허가변경인가에 의하여 이 사건 신 건물에 관한 건폐율이 71.26%에서 72.51%로 변경된 것이고, 용적률이 548.44%에서 636.94%로 변경된 것이며, 상가 세대수가 5세대에서 9세대로 변경된 것이고, 아파트 세대수가 21세대에서 25세대로 변경된 것이며, 이 사건 신 건물의 지상5층 및 지상6층의 층별 용도 또한 아파트에서 상가로 변경된 것이고, 지상5층부터 지상14층까지의 층별 세대수 또한 변경된 것이며, 기존의 설계도면과 변경된 설계도면을 비교하여 보면 지상5층부터 지상14층까지 층별 구분건물(아파트)의 배치도 또한 전부 변경되었습니다.
한편, 이 사건 건축허가변경인가서에 의하여 이 사건 신 건물의 공사규모가 커짐에 따라 이 사건 신 건물의 공사비 또한 40억원에서 60억7,200만원으로 변경되었는바, 공사비 증가율은 51.8%[=(60억7,200만원/40억원*100)-1]입니다.
---1997. 4.경 이 사건 구 건물에 관한 재건축결의시 이 사건 신 건물의 규모를 2000. 2. 2. 건축허가서상의 규모로 하여 재건축결의를 한 경우 이 사건 신 건물에 관한 위와 같은 건축허가변경인가는 이 사건 재건축결의내용을 변경하는 것에 해당하는지요?
이 사건 건축허가변경인가가 이 사건 재건축결의내용을 변경하는 것에 해당된다면 갑은 집합건물법 제47조 규정에 의하여 이 사건 재건축결의를 변경한 내용에 대하여 조합원 5분의 4 이상의 동의를 받아야 하는 것인지요?
7. 2006. 12. 1. 갑의 대표자인 홍길동은 시청으로부터 이 사건 신 건물 34개 구분건물에 대한 준공검사를 득하였고, 2006. 12. 5. 이 사건 신 건물 34개 구분건물은 갑 명의로 보존등기가 경료 되었습니다.
8. 2006. 12. 12. 갑의 대표자인 홍길동은 임시총회를 개최하였고, 임시총회에 참석한 조합원은 총 20명 중에서 위 홍길동을 포함하여 11명입니다.
위 임시총회에서 조합원 11명은 미참석조합원 9명 소유의 조합원 지분을 포함하여 조합원 20명의 조합원 지분을 이 사건 신 건물의 시공사인 을에게 외상으로 매도하는 결의를 하였고, 나아가 참석조합원 11명은 이 사건 신 건물 34개 구분건물의 처분권을 을에게 넘겨주는 결의(이하 위 2개의 결의를 통틀어 “이 사건 임시총회결의”라고만 합니다)를 하였습니다.
이에 따라 을은 이 사건 임시총회결의를 근거로 2006. 12. 12.부터 이 사건 신 건물 34개 구분건물을 임의대로 처분할 수 있게 되었습니다.
---이 사건 신 건물에 관한 시청의 이 사건 건축허가변경인가가 이 사건 구 건물에 관한 재건축결의내용을 변경한 것이라면 갑은 2000. 2. 2.부터 현재까지 재건축결의를 변경한 내용에 대하여 조합원 5분의 4이상으로부터 동의를 얻지 못하였습니다.
---2000. 2. 2.부터 현재까지 갑은 이 사건 신 건물에 관한 관리처분계획을 수립하지 아니하였고, 따라서 갑은 위 관리처분계획을 의안으로 한 조합원 총회도 현재까지 개최하지 아니하였습니다.
---한편, 2006. 12. 12. 임시총회에 참석한 조합원은 총 20명 중에서 11명만 참석하여 위와 같은 이 사건 임시총회결의를 하였으나 그 참석률 및 의결정족수는 55%(=11/20*100)에 불과합니다.
--- 한편, 구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제47조는 대지 및 건축시설은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 한편 같은 법 제23조 제3항 제7호는 관리처분계획은 총회의 결의를 거쳐야 한다고 규정하고 있는바, 각 규정의 취지에 비추어 보면 재개발조합이 조합원총회의 결의를 거친 관리처분계획에 의하지 아니하고 대지나 건축시설을 처분하거나 관리하는 행위를 한 경우에는 그 효력이 없다(대법원 1996. 11. 15. 선고 95다27158 판결)는 것이 대법원 태도입니다.
그렇다면 갑의 대표자인 홍길동은 재건축결의를 변경한 내용에 대하여 조합원 5분의 4이상의 동의를 얻지도 아니한 상태에서 나아가 갑은 새로운 재건축결의에 터잡은 관리처분계획을 수립하여 조합원 총회로부터 승인을 득하지 아니한 상태에서 조합원 총회의 결의를 거친 관리처분계획에 의하지 아니하고 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부를 을에게 처분한 것이므로 이 사건 임시총회결의는 위 대법원 판례에 따라 무효인지요?
---이 사건 임시총회에서 참석조합원 11명은 각자 소유의 조합원 지분을 포함하여 미참석조합원 9명의 조합원 지분도 을에게 외상으로 처분하는 이 사건 임시총회결의를 하였습니다.
그렇다면 참석조합원 11명은 미참석조합원 9명 소유의 조합원 지분을 처분할 권한이 없는 것이므로 이 사건 임시총회결의는 내용상의 하자로서 무효인 것인지요?
---갑의 조합규약 제2조(목적)에서는 "조합은 주택건설촉진법령과 이 규약이 정하는 바에 따라 기준의 주택을 철거하고 그 대지 위에 새로운 주택을 건설하여 도시의 건전한 발전과 쾌적한 주거환경을 조성함으로써 조합원의 주거안정을 도모함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있고,
조합규약 제35조(분양신청) 제1항에서는 "조합은 설립인가를 받은 날부터 7일 이내에 분양신청기간, 장소, 방법, 기준, 참고사항 등이 기재된 분양신청안내문과 분양신청서 서식, 인가받은 조합의 규약과 사업시행계획의 요약내용을 각 조합원에게 등기우편으로 통지하여야 한다."라고 규정하고 있고,
동조 제2항에서는 "주택 또는 건축시설 등을 분양받고자 하는 조합원은 조합에서 정하여 통지하는 분양신청기간내에 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 등 그 권리를 입증할 증명서를 첨부한 분양신청서를 조합에 제출하여야 한다."라고 규정하고 있으며.
조합규약 제36조(관리처분계획의 기준)에서는 조합원의 소유 재산에 관한 관리처분계획은 다음 각 호의 기준에 따라 수립하여야 한다.
1. 조합원이 출자한 종전의 주택면적을 기준으로 새로이
건설되는 주택 등을 분양함을 원칙으로 한다.
2. 조합원에게 분양하는 주택의 규모는 건축계획을 작성
하여 사업계획승인을 받은 후 평형별로 확정한다.
3. 신축주택의 평형별 배정은 기존 주택의 동별, 위치별,
층수 등을 고려하여 관리처분계획이 정하는 절차에 따
라 정한다.
4. 조합원에게 공급하고 남은 잔여 주택은 일반에게 분양
하여 그 분양금을 사업비로 충당하되,그 잔여 주택의
공급시기와 절차 및 방법 등에 대하여는 주택공급에
관한규칙이 정하는 바에 따른다.
한편, 조합규약 제37조(관리처분계획의 통지) 제1항에서는 "조합이 관리처분계획을 작성한 때에는 재건축사업의 명칭과 사업시행구역 및 주된 사무소의 위치, 관리처분계획의 개요, 주택 및 대지지분 면적 등 분양대상물건의 명세, 기타 조합원의 권리, 의무와 의견제출 등에 관한 사항을 각 조합원에게 등기우편으로 통지하여야 한다."라고 규정하고 있고,
조합규약 제18조(총회의 결의사항)에서는 "1. 규약의 개폐에 관한 사항, 2. 사업시행계획의 결정 및 변경에 관한 사항, 3. 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항, 4. 임원의 임준에 관한 사항, 5. 조합의 합병 및 해산에 관한 사항, 6. 시공회사의 선정 및 약정에 관한 사항, 7. 기타 규약 또는 조합설립인가조건에서 총회결의를 요하는 사항에 대해서는 총회의 결의를 거쳐 결정한다."라고 규정하고 있고,
조합규약 제19조(총회의 결의방법) 제1항에서는 "총회이사는 조합원 과반수의 출석으로 개의하고, 출석조합원 과반수의 찬성으로 의결하며, 가부동수일 때에는 의장이 그 결정권을 행사한다."라고 규정하고 있고,
동조 제2항에서는 "본 규약의 18조 1호의 규약의 개폐에 대하여는 제1항의 규정에도 불구하고 조합원 전원의 합의로 의결한다. 이경우 재적조합원 2/3이상의 출석과 출석조합원 2/3이상의 찬성으로 의결하되, 미참석조합원에 대하여는 서면결의로 전원 합의한 것으로 한다."라고 규정하고 있습니다.
그렇다면 이 사건 임시총회결의는 조합규약 제18조 제1호상의 규약의 개폐에 관한 사항을 결의한 것인지요? 이 사건 임시총회결의가 위 규약의 개폐에 관한 사항을 결의한 것이라면 이 사건 임시총회결의는 의결정족수가 부족하여 무효인 것인지요?
9. 2006. 12. 15. 갑의 대표자인 홍길동은 이 사건 임시총회결의를 근거로 을이 지정한 정외 29명에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 관하여 소유권이전등기청구권보전가등기를 마쳐주었습니다.
2007. 1.경부터 2007. 9.경까지 질의자를 포함한 갑의 채권자들은 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 대하여 가압류등기 등을 집행하였습니다.
2007. 11. 1. 정외 29명은 갑의 동의하에 김선달에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 관하여 가등기이전의 부기등기를 마쳐주었으며,
같은 날 갑의 대표자인 홍길동은 김선달에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 관하여 가등기에 기한 본등기를 마쳐주었습니다.
이에 따라 질의자를 포함한 갑의 채권자들이 이 사건 신 건물 34개 구분건물에 대하여 집행한 가압류등기 등은 직권말소 되었습니다.
---질의자는 갑에 대하여 2005. 8. 25.부터 집행권원이 있는 금전채권을 가지고 있습니다.
---2006. 12. 12.자 이 사건 임시총회결의가 무효라면 이에 터잡아 이 사건 신 건물 34개 구분건물에 관하여 정외 29명 명의로 마쳐진 소유권이전등기청구권보전가등기와 김선달 명의로 마쳐진 가등기에 기한 본등기는 무효이다 할 것입니다.
---그렇다면 질의자는 갑에 대한 금전채권자로서 무자력 상태에 빠져 있는 갑을 대위하여 정외 29명과 김선달을 상대로 위 각 등기의 말소등기청구소송을 제기할 수 있는 것인지요?
아니면 비록 이 사건 신 건물 34개 구분건물에 마쳐진 위 각 등기가 무효라고 하더라도 질의자는 갑에 대한 금전채권자에 불과한 것이므로 갑을 대위하여 말소등기청구소송을 제기할 수 없고,
2006. 12. 12. 임시총회에 미참석한 조합원 9명만이 갑을 상대로 이 사건 임시총회결의무효확인소송을 제기할 수 있는 것인지요?
질의자가 무자력 상태에 빠져 있는 채무자인 갑을 대위하여 위 각 등기의 말소등기청구소송을 제기할 수 없다면 질의자는 어떤 소송방법으로 질의자의 권리를 구제받을 수 있는지요?
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