신청내용 ...................
안녕하십니까
질의하고자 하는 내용인즉
유치권을 행사하는데 있어서의 점유입니다.
(질의요약)
저희들 10여개 공사업체에서는 "갑"의 공사를 해주고 부도가 나 공사비를 받지 못하여 저희들이 공사를 해준 이 건물에 대하여 유치권을 행사하고 있는 가운데 이 건물은 경매에 의하여 낙찰이 되었고 낙찰자는 다음의 사유를 들어 건물을 명도해줄것을 독촉하고 있습니다.
즉 정당한 점유를 위해서는 이 사건 건물의 내부에서 사실적인 지배를 하고 있었어야 함에도 불구하고 저희들은 건물의 내부가 아닌 외부에서 점유를 하였기 때문에 이는 정당한 점유라 볼수없기때문에 유치권을 행사할수 없다는 것입니다.
저희들의 점유형태는
건물주가 부도가 나서 잠적하기 전에 이 사건 건물에 대하여 그누구도 출입를 할수 없게끔 완벽하게 시건장치를 하고 행방을 감춘 상태인지라 건물내부로는 들어가지못하고 이 건물의 주현관에 컨테이너를 설치하고 지하주차장으로 내려가는 입구에는 쇠사슬로 출입을 통제할수 있게끔 하였으며, 대형프랭카드를 제작하여 주현관입구와 주차장 입구에 설치하였고 경비용역업체와 경비용역계약을 체결하여 경비를 서게 하므로서 이 건물을 점유하고 있었습니다.
그리고 경매가 진행되는 동안에는 권리신고서를 접수하여 경매입찰명세서에 그 내용이 철해져 있어 제3자라면 그 누구도 이 사건 건물에 대하여 유치권이 있다는 것을 알수가 있었습니다.
그런데 이와 같은 점유방식에 대하여 혹자는
낙찰자의 주장과 같이 점유권에 있어서의 점유란 물건에 대한 사실적인 지배를 말한다면서 이와 같은 건물의 경우 건물의 관리는 출입문의 열쇠를 누가 관리하느냐에 따라 달라진다. 따라서 이 경우 건축주가 열쇠를 가지고 있었기 때문에 실질적인 점유자는 건축주이며 유치권자들은 건물안으로 들어가지 못하고 건물밖에서 이와 같은 시설물등을 설치하고 있었다손 치더라도 건물 밖에 있었기 때문에 그러한 사실만으로는 건물자체에 대한 점유로 보기어렵다는 것입니다.
그리고 또 어떤분은 점유라 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적지배에 속한다고 보여지는 객관적인 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배배제가능성등을 고려하여 판단하여야 한다고 합니다.
이 두가지의 견해로 볼때 저희들은 이건 건물을 정당하게 점유하고 있었는지, 아니면 점유하고 있었다고 볼수 없는지에 대하여 질의올립니다.
위 사례에 있어 건축주가 건물에 시건장치를 해놓았을 경우 이 시건장치를 부수고 안으로 들어가서 현실적으로 직접적인 점유를 하고 있어야만 점유로 인정받을수 있다는 얘기인데 이럴 경우 오히려 시건장치를 부수고 들어간 행위자체가 불법점유가 되지 않겠는지요
답변내용 ...................
어려운 질문입니다
일반적으로 건물의 점유는 시건장치를 하고 관리를 하고 있는 사람이 하는 것으로 보아야하나 .이건의 경우 건축주는 도주하였고 그후부터는 경비업체와 계약까지하여 사실상 점유하고 있었던 것으로 보이기때문입니다
법원이 어떠한 판단을 내려줄지 정확히 예측하기 어려우나 점유를 엄격하게 해석하면 인정안될 것이고 여유있게 해석하면 인정될수 있을 것입니다
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